2013年11月12日 星期二

套房投資課程電子書(二)富爸爸沒教的 之 不勞而獲?

你也想要不勞而獲?

       在我30歲這一年我的確不用為了生活而工作了,原因追溯到多年前應緣際會看了“富爸爸窮爸爸”一書後,決定立刻開始執行被動收入(註一)計劃,心想如果我可以在30歲之前跳脫老鼠圈賽跑(註二),整天遊山玩水,那該會是多美好的境界,不多說買了他的全集,雖然看完覺得大同小異至少被動收入跟老鼠圈概念已讓我覺得受用無窮,幾經思量,辭去了工作開始了我的冒險旅程~~

從仲介開始幹

      學習買賣實際交易的基本功夫,包含仲介扮演怎樣的角色,如何去應對,其中的辛苦,如何面對種種的問題等等的,會希望給自己一年的時間儘量去吸收,這過程有好有壞,我只能求相對了解,但絕對有學不完的課題,我在半年的時間內了解,一直像蜜蜂一樣飛來飛去找案件找客戶至為了成交,不是我想要的.

買賣賺價差永無止境的找物件

       告別了仲介師傅(期間沒有成交半間),我開始投資客的生涯,每天就像仲介一樣的拜訪每間仲介店,不外乎泡茶聊天高來高去,年輕小夥子沒有講得出一點來歷或是內容老仲介是不太會理你的(註三)取的信任後開始交換資訊,那個物件的屋主有急用錢,那邊的房子成交多少錢,最近哪間銀行比較敢放款等等的,然後看案件,下斡旋,當面談等等的一直買一直賣....其中我最討厭的事情,就是要配合仲介演戲,這在某方面來說我是很認同的,很多時候買賣不是卡在金額,而是心裡願不願意放下,再有一天仲介店泡茶的時候,看了一個老前輩穿著破舊的衣服,從忙得上了門口司機開來的賓士,代表了應該又是一個案件的成交,我心想我以後是不是一直都要這樣......

房地產起步 往更少人競爭的資產管理公司(不良資產)走

      921後地產是場開使回溫,投資客變得開始競爭,我再次決定轉換個跑道,簡單說,不良資產(債權)就是法拍的前一個環節,要挑好貨,通常就要去那裡挑比較多,取得了債權之後,再去法院透過拍賣取得產權,也就是在大家法拍之前就先選完一輪了,法拍相對搶不到好貨,在那邊猶如劉姥姥逛大觀園,精華地段的建物,一坪兩三萬(那是當年),相對那個區塊需要一定的專注力跟技巧,常常弄得我很累,最後還不是一樣要看案子找案子週而復始....於是我又離開了

我就是想要躺著賺

       套房買了之後可以一直收租真是不錯的選擇,沒錯,我跟大家想的一樣,在我投入的時期,做套房的人並不多,老一輩的人甚至說套房是賠錢的生意千萬不要碰,但我算了一下,市場價格連建物的殘值都不到,為什麼我不可以買?,買了之後每個月還有房租的收入來支付銀行貸款,只要沒有其他問題(對我就是這樣想)我就可以實現我的財務自由了,於是我把我在二手屋買賣的知識跟技巧,用到了套房投資買賣上面~~~

風雨生委屈

       當然套房有很多管理上面的問題需要花時間處理,但一開始往自己的夢想前進哪裡會計較那麼多,甘之如飴的處理想關細節,直到有公寓改建的套房先天體質就不是很好(註)因此我決定小賺賣掉他,大趨勢處於多頭時,其實真隨便賣隨便賺(不止套房),九二ㄧ後的日子甚至有前輩經歷過一日數市的奇觀,因此早點賣掉這套房我早點解脫,交屋的日子快要來到,大雨的日子裡我為了兩千塊房租騎車淋雨去收,心裡的委屈油然而生,好歹我也是百萬來去的人了,為了這兩千塊搞得自己像要飯的,為交屋順利,我還是得去.....

請人幫忙管理

          請人幫忙管理,分人家一點利,自己少賺一點似乎問題就可以解決我暗自慶幸著,開始尋找到的幾乎都是仲介兼任,或是當地阿婆或阿伯幫忙代為管理,從房客招租,清潔有的人甚至連垃圾都可以幫你處理,這麼好用不推?喔 不用嗎?當然要了啊,反正不好用再換就好了,說來簡單,但是每個人都有每個人的故事,家裡缺錢挪用租金,留著空房自己收租,甚至自己使用,再換了兩次之後我決定要找到一個夠專業且不用再交接給下一個管理的人或是公司,因為光是交接就頭很大,舊得要交接給我,我在交接給新的以免問題無法釐清,舊的問題我要去處理好在交接給新的,我好煩,我真的只想要躺著賺這麼困難嗎~~~~~

成立專業代管

       真的最後找不到的情況下只好自己成立一個獨立的管理部門,在原本的投資公司之下,開始著手我心目中理想的管理,這才發現做到60分是個門檻,做到80或是100更是,不要說養一個部門,你光養一個專職的管理人員18小十待命你想看看就要多少薪水了,應此有其他同行的套房也一併委託由我的部門處理,一開始雖然辛苦,在兩年後總算完整度將近90%,管理完整度80%的成本壓到總租金的10%多,我幾乎只要看報表就可以了,甚至是看這個月賬戶的金額就好,雖然收入明顯少了一節,但是除了財務自由,重點是我賺到了時間的自由,最怕老一輩人說的,你有錢沒時間花,我可不要這樣.

你確定你要的是錢?

      那不然呢?不然是賺“開心”或是要賠錢的嗎?沒有錯在最後要提醒各位,很多人再投入了包租公之後就發現好像不是當初所想樣的那樣,數量少還好,一旦當他擁有超過十間以上的套房,往往痛苦指數成等比增加,就只因為當初沒有做好功課就直接近來這個圈子,千萬不要拿自己的時間來換金錢,這樣你直接去上班就好,不用花一大筆錢投資套房,這也是我要在一開始的時候請你確認的東西,當然還有一些其他的細節,這樣方便你在一開始就做好相關的規劃,才不會一進場之後亂了手腳,情況稍有改變就忘記當初要的初衷,搞到自己不但沒有賺錢,甚至自己旁的團團轉,請你記得你現在所想以及接下來探討的結論,最好是把它寫在筆記本上面或是PDA裡,當你迷失困惑時,至少還有個指南針,指引你往真正不勞而獲的方向前進.


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